LMNP ou location nue : quel régime paie le moins d’impôt ?

LMNP ou location nue : la question se pose dès la première annonce, parce que le même appartement, au même loyer, ne paie pas le même impôt selon qu’il est loué meublé ou vide. Il y a en réalité quatre régimes, deux par type de location. Ce guide explique comment chacun impose les loyers puis la revente, et comment les comparer sur toute la durée du projet.

Location meublée : micro-BIC ou LMNP au réel

En meublé, les loyers sont des bénéfices industriels et commerciaux. Le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) s’applique tant que la location reste une activité d’appoint, et tu choisis entre un abattement forfaitaire et le régime réel.

Le micro-BIC

Tes loyers sont imposés après un abattement forfaitaire de 50 %, censé couvrir toutes tes charges. Rien d’autre ne se déduit : ni intérêts, ni taxe foncière, ni amortissement.

Le régime s’applique jusqu’à 83 600 € de recettes par an dans les règles utilisées par Deklic, pour les revenus 2026 à 2028 ; impots.gouv.fr indiquait 77 700 € pour les revenus 2025. Pour un meublé de tourisme non classé, l’abattement tombe à 30 % et le plafond à 15 000 €.

Le LMNP au réel

Au réel, tu déduis tes charges réelles (intérêts, assurance, taxe foncière, copropriété, comptable) et tu amortis le bien : chaque année, une part du prix du logement hors terrain, des travaux et du mobilier vient réduire le résultat. Deklic amortit le mobilier sur 7 ans.

Les amortissements ne peuvent pas créer de déficit : ce qui dépasse le résultat de l’année est reporté sur les années suivantes. En pratique, l’impôt sur les loyers est souvent nul pendant de longues années. Un déficit dû aux charges se reporte, lui, pendant 10 ans sur les bénéfices de location meublée.

Les prélèvements sociaux sur ces revenus sont comptés à 18,6 % (à confirmer) par Deklic.

Location nue : micro-foncier ou réel

En location vide, les loyers sont des revenus fonciers. Sous un plafond, un abattement forfaitaire s’applique d’office ; au-delà, ou sur option, c’est le régime réel.

Le micro-foncier

Si tes loyers ne dépassent pas 15 000 € par an, un abattement de 30 % s’applique automatiquement. Les prélèvements sociaux sont de 17,2 %.

Le régime réel et le déficit foncier

Au réel, tu déduis tes charges réelles, travaux d’entretien et d’amélioration compris, mais le logement lui-même ne s’amortit pas, sauf s’il relève du statut du bailleur privé créé en 2026 (logement neuf ou ancien avec travaux, loyer plafonné, 9 ans de location). Si les charges dépassent les loyers, le déficit foncier hors intérêts s’impute sur ton revenu global dans la limite de 10 700 € par an, portée à 21 400 € pour certains travaux de rénovation énergétique. Le reste se reporte pendant 10 ans sur tes revenus fonciers.

Deux conditions à connaître : l’option pour le réel t’engage trois ans, et le déficit imputé sur le revenu global est repris si tu cesses de louer avant la fin de la troisième année qui suit.

La revente change le calcul

À la revente, la plus-value est imposée de la même façon en nu et en meublé non professionnel, avec des abattements pour durée de détention : exonération d’impôt sur le revenu après 22 ans, de prélèvements sociaux après 30 ans.

La différence vient du LMNP au réel. Depuis le 15 février 2025, les amortissements déduits sont retirés du prix d’acquisition pour calculer la plus-value. Exemple : pour un bien acheté 150 000 € sur lequel 30 000 € d’amortissements ont été déduits, le prix d’acquisition retenu dans le calcul de la plus-value part de 120 000 € au lieu de 150 000 €. L’économie d’impôt pendant la location est en partie rendue à la revente, surtout si tu revends avant 22 ans.

Pour le chiffrer avec tes montants, le simulateur LMNP compare le micro-BIC et le réel, revente et amortissements réintégrés compris. Si tu as déjà un bien et penses le vendre, le calcul de la plus-value LMNP donne l’impôt à payer et ce que coûte la réintégration.

Comment choisir entre LMNP et location nue

Le bon régime est celui qui laisse le plus d’argent au total : impôt pendant la location, puis impôt à la revente. Quatre situations reviennent souvent.

• Petit loyer, peu de charges, aucune envie de comptabilité : micro-BIC en meublé ou micro-foncier en vide.
• Crédit important, revente lointaine : le LMNP au réel efface l’impôt pendant la location ; la réintégration pèse moins si tu gardes le bien longtemps.
• Gros travaux la première année : le nu au réel transforme les travaux en déficit foncier imputable sur tes autres revenus (le simulateur de déficit foncier le chiffre pour une année).
• Location courte durée : vérifie le classement du meublé de tourisme, qui change le plafond et l’abattement du micro-BIC.

Le type de location compte aussi hors fiscalité : un meublé demande du mobilier, un expert-comptable au réel et la cotisation foncière des entreprises, mais se loue souvent un peu plus cher.

Comparer les quatre régimes sur ton projet

Faire ce calcul à la main sur vingt ans est long et fragile : les intérêts baissent chaque année, les amortissements et le déficit se reportent, et la revente dépend de la durée de détention. Deklic calcule les quatre régimes côte à côte sur ton annonce, avec l’impôt pendant la location, l’impôt à la revente et ce qu’il te reste au total. Pour les notions de base, lis aussi le calcul de la rentabilité locative.