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Simulateurs pour investir

Simulateur déficit foncier : ce que tes travaux font baisser

Ce simulateur de déficit foncier calcule, pour une année de location nue au réel, la part de tes travaux et charges qui fait baisser ton impôt sur le revenu, dans la limite du plafond, et celle qui se reporte sur tes loyers des années suivantes. Les intérêts d’emprunt passent d’abord, comme le veut la loi.

  • Gratuit
  • Sans compte ni e-mail
  • Calculé dans ton navigateur

Entretien, réparation, amélioration ; pas l’agrandissement ni la construction.

Taxe foncière, copropriété non récupérable, assurance, gestion.

Ta tranche d’imposition

Travaux de rénovation énergétique (DPE E, F ou G vers A à D)

Le plafond passe de 10 700 € à 21 400 €, sous conditions et pour une durée limitée.

Ton résultat

Déficit foncier de 17 000 € : 10 700 € s’imputent sur ton revenu global cette année, soit 3 210 € d’impôt en moins, et 6 300 € se reportent sur tes revenus fonciers des 10 années suivantes.

Déficit foncier de l’année
17 000 €
Imputé sur ton revenu globalplafond de 10 700 €, hors intérêts
10 700 €
Impôt sur le revenu en moins cette année
3 210 €
Reporté sur tes revenus fonciers (10 ans)
6 300 €

Le plafond est atteint : étaler les travaux sur deux années peut imputer davantage sur ton revenu global.

Un déficit imputé sur le revenu global t’oblige à louer le bien nu jusqu’au 31 décembre de la troisième année qui suit, sinon l’économie d’impôt est reprise.

Outil d’aide à la décision, pas un conseil. Règles de calcul de Deklic, version 2026-09. Une seule année, sans déficit antérieur ; les prélèvements sociaux ne baissent pas avec l’imputation sur le revenu global.

Tes travaux sur tout le projet

Deklic projette le réel foncier année par année, avec le crédit, le report des déficits, la revente et les trois autres régimes, sur l’annonce du bien.

Continuer dans Deklic avec ces chiffres

Repris : location nue au réel, loyer, travaux et tranche. Les chiffres voyagent dans l’adresse de la page, jamais sur nos serveurs.

Tu as déjà une annonce ?

LeBonCoin, SeLoger, Bien'ici, PAP ou Logic-Immo. Gratuit, sans compte : l'analyse s'ouvre dans l'application Deklic.

L’essentiel

  • En location nue au réel, des charges supérieures aux loyers créent un déficit foncier.
  • Les loyers paient d’abord les intérêts de l’emprunt : seul le déficit dû aux autres charges (travaux, taxe foncière, copropriété) s’impute sur le revenu global.
  • L’imputation sur le revenu global est plafonnée chaque année ; le surplus et la part due aux intérêts se reportent sur les revenus fonciers des dix années suivantes.
  • Après une imputation sur le revenu global, le bien doit rester loué jusqu’au 31 décembre de la troisième année qui suit.

Comment le simulateur de déficit foncier calcule

  1. Résultat foncier : loyers de l’année moins intérêts et assurance de l’emprunt, travaux déductibles et autres charges.
  2. Intérêts d’abord : s’il est négatif, les loyers servent d’abord à couvrir les intérêts. Seule la part du déficit due aux autres charges peut aller sur ton revenu global.
  3. Plafond : cette part s’impute sur ton revenu global dans la limite de 10 700 € par an (21 400 € pour la rénovation énergétique qui y ouvre droit).
  4. Report : le reste se reporte sur tes revenus fonciers pendant 10 ans.
  5. Impôt en moins : la part imputée multipliée par ta tranche d’imposition.

C’est la fonction du moteur de l’application Deklic, celle qui projette le réel foncier année par année dans l’onglet Fiscalité d’un projet. Rien de ce que tu tapes ne quitte ton navigateur.

Ce que ce simulateur ne fait pas

Il calcule une seule année, sans déficit antérieur en réserve. Il ne tranche pas entre travaux déductibles et travaux d’agrandissement : seuls l’entretien, la réparation et l’amélioration comptent. Pour comparer location nue et meublée sur toute la durée, revente comprise, lis le guide LMNP ou location nue.

Questions fréquentes

Comment calculer un déficit foncier ?

Loyers de l’année moins charges déductibles, travaux et intérêts. Si le résultat est négatif, on retire d’abord des loyers les intérêts et l’assurance de l’emprunt ; ce qui reste de déficit, dû aux autres charges, s’impute sur le revenu global jusqu’au plafond, le reste se reporte.

Quel est le plafond du déficit foncier ?

10 700 € par an sur le revenu global, porté à 21 400 € pour des travaux de rénovation énergétique qui font passer le logement d’une classe E, F ou G à une classe A à D, sur devis accepté depuis novembre 2022 et pour des dépenses payées jusqu’à fin 2027.

Le déficit foncier fait-il baisser les prélèvements sociaux ?

Non. La part imputée sur le revenu global ne réduit que l’impôt sur le revenu. La part reportée, elle, réduit les revenus fonciers futurs, sur lesquels portent à la fois l’impôt et les prélèvements sociaux.

Que se passe-t-il si je vends le bien trop tôt ?

Si le bien cesse d’être loué avant le 31 décembre de la troisième année qui suit l’imputation, le déficit imputé sur le revenu global est repris : l’impôt économisé est rappelé, sauf invalidité, licenciement ou décès.

Et le statut du bailleur privé ?

Les projets de réforme de la fiscalité des bailleurs (amortissement en location nue) sont encore débattus ; ce simulateur applique les règles en vigueur et ne calcule pas ce qui n’est pas voté.

Sources

Par Pierre Georgel, mis à jour le.

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