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Simulateurs pour investir

Simulateur LMNP : micro-BIC ou réel, revente comprise

Ce simulateur LMNP compare l’impôt du micro-BIC et du réel pendant la location et à la revente, avec les règles fiscales de 2026 et la réintégration des amortissements. Quelques chiffres suffisent ; le calcul se fait dans ton navigateur et rien n’est envoyé.

  • Gratuit
  • Sans compte ni e-mail
  • Calculé dans ton navigateur

La part non récupérable sur le locataire.

Ta tranche d’imposition

Plus-value imposée : exonérée d’impôt sur le revenu à 22 ans, de prélèvements sociaux à 30 ans.

Préciser (facultatif)

Vide : 10 % du coût total.

Vide : le taux moyen du mois pour la durée.

Pour les frais de notaire : 13, 69, 2A…

Ton résultat

Sur 10 ans, revente comprise, le réel te laisse 15 584 € de plus que le micro-BIC.

Micro-BIC

Impôt pendant 10 ans
19 784 €
Impôt à la revente
0 €
Impôt total
19 784 €
Après impôt, en moyenne
−493 €/mois
Ce qu’il te reste au total
2 899 €

LMNP au réel

le plus avantageux au total
Impôt pendant 10 ans
0 €
Impôt à la revente
0 €
Impôt total
0 €
Après impôt, en moyenne
−363 €/mois
Ce qu’il te reste au total
18 483 €

Et en location nue ?

Le même bien loué vide, loyer sans la prime du meublé.LMNP ou location nue : le guide

RégimeImpôt totalAprès impôtReste au total
Micro-foncier23 391 €−597 €/mois−9 528 €
Réel foncier−1 694 €−388 €/mois15 557 €
Hypothèses retenues pour ce calcul
Apport
16 800 €
Taux du crédit, hors assurance
3,35 %
Durée du crédit
25 ans
Frais d’acquisition
12 143 €
Mobilier
3 750 €
Comptable (LMNP réel), par an
420 €
Évolution du prix, par an
+1,5 %
Frais de vente
4 %
Sans locataire, par an
3 semaines

« Et en location nue ? » : loyer nu = loyer meublé ÷ (1 + 15 %).

Outil d’aide à la décision, pas un conseil. Règles de calcul de Deklic, version 2026-09. Prélèvements sociaux des revenus du meublé : 18,6 % (à confirmer). Plafond du micro-BIC : 83 600 € de recettes par an (revenus 2026 à 2028).

Vérifie-le sur un vrai bien

Deklic reprend tes chiffres et ajoute le prix des ventes réelles autour du bien, le DPE, les risques et le loyer du quartier.

Continuer dans Deklic avec ces chiffres

Repris : prix, loyer, charges, crédit, tranche, régime et horizon. Les chiffres voyagent dans l’adresse de la page, jamais sur nos serveurs.

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L’essentiel

  • Le micro-BIC retire 50 % des loyers et ne déduit rien d’autre ; le réel déduit les charges, les intérêts et l’amortissement du bien et du mobilier.
  • Pendant la location, le réel paie souvent peu ou pas d’impôt : les amortissements effacent le bénéfice pendant des années.
  • Depuis le 15 février 2025, les amortissements déduits au réel sont ajoutés à la plus-value à la revente : l’avantage se paie en partie à la sortie.
  • Pour choisir, compare l’impôt total et ce qu’il te reste au total, revente comprise, jamais l’impôt pendant la location seul.

Comment lire le résultat du simulateur LMNP

Chaque carte suit le même ordre que l’onglet Fiscalité de l’application Deklic : l’impôt pendant les années de location, l’impôt à la revente, leur somme, le cash-flow moyen après impôt, et ce qu’il te reste au total une fois le bien revendu et le crédit remboursé. La pastille désigne le régime qui te laisse le plus d’argent au total.

Pourquoi le réel gagne souvent pendant la location

Au micro-BIC, l’impôt porte sur la moitié des loyers (abattement de 50 %), quelles que soient tes charges. Au réel, tu déduis la taxe foncière, la copropriété, l’assurance, le comptable, les intérêts d’emprunt et surtout l’amortissement : le bien est déduit sur plusieurs dizaines d’années, le mobilier sur 7 ans. Le bénéfice imposable tombe souvent à zéro.

Ce que la revente change

Depuis la loi de finances pour 2025, les amortissements déduits au réel diminuent le prix d’acquisition retenu pour la plus-value. La plus-value augmente d’autant, puis profite des mêmes abattements pour durée de détention : l’impôt sur le revenu disparaît à 22 ans, les prélèvements sociaux à 30 ans. Déplace le curseur de revente : l’écart entre les deux régimes change avec la durée.

Les limites de ce simulateur

Il suppose un loyer, des charges et un crédit stables, un prix de revente qui évolue chaque année au même rythme, et une tranche d’imposition constante. Les régimes de la location nue sont indiqués pour comparaison. Il ne traite ni le LMP, ni les résidences de services, ni la SCI.

Questions fréquentes

Micro-BIC ou réel : lequel choisir en LMNP ?

Celui qui te laisse le plus d’argent au total, revente comprise. Le réel gagne le plus souvent quand les charges et les intérêts sont élevés ; le micro-BIC peut repasser devant pour une revente rapide, à cause des amortissements réintégrés dans la plus-value.

Quel est le plafond du micro-BIC en 2026 ?

Pour une location meublée classique, les recettes ne doivent pas dépasser 83 600 € par an pour les revenus de 2026 à 2028. Au-delà, le réel s’applique ; le simulateur le signale.

Les amortissements sont-ils vraiment réintégrés à la revente ?

Oui, depuis la loi de finances pour 2025 : pour une vente depuis le 15 février 2025, le prix d’acquisition est diminué des amortissements déduits, ce qui augmente la plus-value. Les résidences étudiantes, seniors et les EHPAD en sont exclus ; le simulateur ne traite pas ces cas.

Quels prélèvements sociaux sur les revenus d’un meublé ?

La loi de financement de la sécurité sociale pour 2026 porte la CSG sur les revenus du patrimoine à 10,6 %, soit 18,6 % de prélèvements sociaux sur les revenus d’un meublé non professionnel. La plus-value reste à 17,2 %.

Pourquoi le résultat diffère-t-il de celui de mon comptable ?

Le simulateur suppose un amortissement simplifié par composants, des charges stables et une revente au prix estimé. Ton comptable part de tes chiffres réels : son tableau d’amortissement fait foi.

Sources

Par Pierre Georgel, mis à jour le.

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