Aller au contenu
Menu
Simulateurs pour investir

Calcul de la plus-value LMNP : simulateur avec amortissements

Ce calcul de la plus-value LMNP donne l’impôt à payer quand tu revends un bien loué : abattements pour durée de détention, surtaxe, et ce que coûte la réintégration des amortissements déduits au réel depuis 2025. Il marche aussi pour une location nue ou un meublé au micro-BIC.

  • Gratuit
  • Sans compte ni e-mail
  • Calculé dans ton navigateur

Agence payée par toi, diagnostics.

Le bien est loué

Ton comptable le lit dans le tableau des amortissements. Résidence étudiante, seniors ou EHPAD : indique 0.

Préciser (facultatif)

Vide : le forfait de 7,5 % du prix d’achat.

Vide : le forfait de 15 % après 5 ans de détention.

Ton résultat

14 032 €d’impôt sur la plus-value

Après 10 ans de détention, tu paies 14 032 € d’impôt sur 48 250 € de plus-value : il te reste 189 968 €. La réintégration des amortissements en coûte 8 143 €.

Durée de détention
10 ans
Prix de vente, frais déduits
204 000 €
Prix d’achat majoréfrais 11 250 €, travaux22 500 €, moins28 000 € d’amortissements
155 750 €
Plus-value brute
48 250 €
Impôt sur le revenu (19 %)après un abattement de 30 %
6 417 €
Prélèvements sociaux (17,2 %)après un abattement de 8,3 %
7 614 €
Impôt total
14 032 €
Ce qu’il te reste après impôt
189 968 €

Dont 8 143 €dus à la réintégration des amortissements.

Exonérée d’impôt sur le revenu après 22 ans, le01/06/2038 ; de prélèvements sociaux après 30 ans, le01/06/2046.

Outil d’aide à la décision, pas un conseil. Règles de calcul de Deklic, version 2026-09. Le notaire calcule l’impôt définitif au moment de la vente.

Et si tu rachetais ?

Deklic analyse un nouvel investissement de bout en bout : crédit, cash-flow, les quatre régimes fiscaux et la revente, comparés aux ventes réelles du quartier.

Analyser un projet dans Deklic

Repris : le prix, le régime et la durée de détention. Les chiffres voyagent dans l’adresse de la page, jamais sur nos serveurs.

Tu as déjà une annonce ?

LeBonCoin, SeLoger, Bien'ici, PAP ou Logic-Immo. Gratuit, sans compte : l'analyse s'ouvre dans l'application Deklic.

L’essentiel

  • La plus-value d’un bien locatif est imposée à 19 % d’impôt sur le revenu et 17,2 % de prélèvements sociaux, après des abattements qui grandissent avec la durée de détention.
  • Elle est exonérée d’impôt sur le revenu après 22 ans de détention et de prélèvements sociaux après 30 ans, comptés de date à date.
  • Depuis le 15 février 2025, les amortissements déduits en LMNP au réel diminuent le prix d’achat retenu : la plus-value, donc l’impôt, augmente.
  • Tu peux ajouter au prix d’achat 7,5 % de frais et, après cinq ans, 15 % de travaux, sans justificatif ; ou tes frais et travaux réels s’ils sont plus élevés.

Comment se fait le calcul de la plus-value LMNP

  1. Prix de cession : le prix de vente, moins les frais que tu paies (agence à ta charge, diagnostics).
  2. Prix d’achat majoré : le prix écrit dans l’acte, plus les frais d’acquisition (réels, ou forfait de 7,5 %) et les travaux (réels, ou forfait de 15 % après 5 ans de détention), moins les amortissements déduits en LMNP au réel.
  3. Plus-value brute : la différence entre les deux, si elle est positive.
  4. Abattements pour durée de détention, en années pleines de date à date : pour l’impôt sur le revenu, 6 % par an de la 6ᵉ à la 21ᵉ année puis 4 % la 22ᵉ ; pour les prélèvements sociaux, un rythme plus lent jusqu’à la 30ᵉ année.
  5. Impôt : 19 % d’impôt sur le revenu, 17,2 % de prélèvements sociaux, et une surtaxe au-delà de 50 000 € de plus-value imposable.

Ce que coûte la réintégration des amortissements

Le simulateur calcule l’impôt deux fois : avec tes amortissements, puis comme s’il n’y en avait aucun. La différence est ce que la réintégration te coûte. Elle diminue avec la durée de détention, puisque les abattements portent aussi sur la part réintégrée, et disparaît après 30 ans.

Rien de ce que tu tapes ne quitte ton navigateur : le calcul se fait sur ton appareil, avec le moteur de l’application Deklic.

Les limites du calcul

Les exonérations (résidence principale, petite cession, retraités modestes, première cession sous conditions) et le cas des non-résidents ne sont pas calculés. Pour une revente avec LMP, SCI ou résidence de services, demande l’avis de ton notaire ou de ton comptable.

Questions fréquentes

Comment calculer la plus-value d’un LMNP ?

Prix de vente moins les frais de vente, moins le prix d’achat majoré des frais et des travaux, puis on retire les amortissements déduits au réel. Les abattements pour durée de détention s’appliquent ensuite, séparément pour l’impôt sur le revenu et pour les prélèvements sociaux.

Quels amortissements sont réintégrés ?

Ceux du logement que tu as effectivement déduits en LMNP au réel ; ni ceux du mobilier, ni les amortissements mis en réserve sans être déduits. Les résidences étudiantes, seniors et les EHPAD ne sont pas concernées : indique 0.

La réintégration vaut-elle pour les amortissements d’avant 2025 ?

Oui : pour une vente depuis le 15 février 2025, tous les amortissements déduits sont pris en compte, y compris ceux des années précédentes. Le gouvernement l’a confirmé en réponse à une question écrite.

Quand la plus-value n’est-elle pas imposée ?

Pour la vente de ta résidence principale, pour une vente de 15 000 € au plus, et dans quelques cas liés aux revenus ou à une première cession. Ce simulateur ne calcule pas ces exonérations : il traite un bien locatif.

Qui paie l’impôt sur la plus-value ?

Le notaire le calcule et le prélève sur le prix de vente le jour de la signature ; tu reçois le prix net de cet impôt.

Sources

Par Pierre Georgel, mis à jour le.

Pour aller plus loin