Statut du bailleur privé (dispositif Jeanbrun) : conditions et calcul

Le statut du bailleur privé, souvent appelé « dispositif Jeanbrun », est l’avantage fiscal créé par la loi de finances pour 2026 pour la location nue. Il ne réduit pas ton impôt directement : il te permet d’amortir le logement, comme en meublé. Ce guide s’adresse à toi si tu prépares un achat locatif d’ici fin 2028. Tu y trouveras les conditions exactes, un calcul chiffré, ce que l’avantage coûte à la revente et les changements en discussion au Parlement.

Ce que change le statut du bailleur privé

Jusqu’en février 2026, un logement loué nu ne s’amortissait pas : au régime réel, tu déduisais tes charges (intérêts, taxe foncière, travaux), jamais le prix du bien. L’article 47 de la loi n° 2026-103 du 19 février 2026 crée deux cas où une part du prix devient déductible chaque année, au i et au j du 1° du I de l’article 31 du Code général des impôts : le logement neuf, et le logement ancien acheté avec des travaux.

L’amortissement s’ajoute aux charges du régime réel des revenus fonciers. Il diminue donc le revenu foncier imposable, et avec lui l’impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux. Si tes charges dépassent tes loyers, service-public.gouv.fr indique que le déficit peut s’imputer sur tes autres revenus dans la limite de 10 700 € par an, la règle habituelle du déficit foncier.

Les conditions à remplir

Ces conditions viennent de la loi et, pour les travaux, du décret auquel elle renvoie. Une seule qui manque, et l’avantage est perdu ou repris.

• Date d’achat : entre le 21 février 2026 et le 31 décembre 2028. Pour un logement que tu fais construire, c’est la date de la demande de permis de construire qui compte.
• Type d’immeuble : un logement situé dans un immeuble d’habitation collectif. Les maisons ne sont pas éligibles.
• Neuf ou ancien avec travaux : soit un logement neuf ou vendu en l’état futur d’achèvement, soit un logement ancien dont les travaux d’amélioration représentent au moins 30 % du prix d’achat et répondent aux critères d’une réhabilitation lourde. Ces critères, fixés par le décret du 5 septembre 2025, portent sur la performance énergétique et environnementale atteinte après travaux, la sécurité, la qualité sanitaire et l’accessibilité.
• Location nue en résidence principale pendant au moins 9 ans, avec un bail signé dans les 12 mois qui suivent l’achèvement ou l’achat.
• Loyer et locataire plafonnés : le loyer et les ressources du locataire ne doivent pas dépasser des plafonds, appréciés à la signature du bail. Le niveau choisi (intermédiaire, social ou très social) fixe le taux d’amortissement.
• Pas de location à la famille : ni à un membre de ton foyer fiscal, ni à un parent ou allié jusqu’au deuxième degré.
• Une option irrévocable : elle s’exerce dans la déclaration de revenus de l’année d’achèvement ou d’achat, avec l’engagement de location.

Aucune condition de ressources ne vise le propriétaire. Une société non soumise à l’impôt sur les sociétés, comme une SCI à l’impôt sur le revenu, peut en profiter si les associés gardent leurs parts pendant toute la durée de l’engagement. Un logement démembré (nue-propriété d’un côté, usufruit de l’autre) est exclu, sauf exception prévue pour le conjoint survivant.

Pour le niveau intermédiaire, la loi renvoie aux plafonds du dispositif Pinel, révisés chaque 1er janvier et publiés par l’administration fiscale. Le plafond dépend de la zone de la commune et de la surface du logement. Avant de signer, fais confirmer le plafond qui s’appliquera à ton logement par l’ADIL de ton département ou par ton notaire.

Le calcul de l’amortissement

La base amortissable est le prix d’achat, travaux compris dans l’ancien, moins une part forfaitaire de 20 % pour le terrain, qui ne s’amortit pas. Le taux annuel dépend du logement et du niveau de loyer.

Niveau de loyer	Logement neuf	Ancien avec travaux
Intermédiaire	3,5 %	3 %
Social	4,5 %	3,5 %
Très social	5,5 %	4 %

Le total déduit chaque année, tous logements confondus, est plafonné à 8 000 € par foyer fiscal. Ce plafond monte de 2 000 € ou de 4 000 € quand au moins la moitié de tes loyers bruts de ces logements vient d’une location sociale ou très sociale. Sur toute la durée, l’amortissement cumulé ne peut pas dépasser la valeur du bien hors terrain.

Deux exemples chiffrés

Un deux-pièces neuf acheté 200 000 €, loué au niveau intermédiaire. La base est de 160 000 € (80 % du prix). L’amortissement annuel est de 160 000 × 3,5 % = 5 600 €, sous le plafond de 8 000 €. Sur 9 ans, 50 400 € viennent en déduction de tes revenus fonciers. Si tu es dans la tranche à 30 % de l’impôt sur le revenu et que tes revenus fonciers sont positifs, 5 600 € de moins à déclarer font 1 680 € d’impôt sur le revenu en moins chaque année, auxquels s’ajoutent les prélèvements sociaux de 17,2 %.

Un appartement ancien acheté 140 000 €, avec 42 000 € de travaux, loué au niveau intermédiaire. Les travaux font exactement 30 % du prix : la condition est remplie de justesse. La base est de 80 % de 182 000 €, soit 145 600 €. L’amortissement annuel est de 145 600 × 3 % = 4 368 €.

Le plafond de 8 000 € se fait sentir dès le deuxième logement. Deux appartements neufs comme le premier exemple donneraient 11 200 € d’amortissement par an au niveau intermédiaire : seuls 8 000 € seraient déductibles.

Ce que l’avantage coûte à la revente

L’article 47 étend aux logements de ce dispositif la règle déjà appliquée au LMNP depuis 2025 : les amortissements déduits diminuent le prix d’acquisition retenu pour calculer la plus-value (article 150 VB du Code général des impôts). Dans le premier exemple, si tu revends après 9 ans, le prix d’acquisition retenu part de 149 600 € au lieu de 200 000 €. La plus-value imposable augmente de 50 400 €, avant les abattements pour durée de détention.

Une partie de l’économie d’impôt pendant la location est donc rendue à la revente. Elle l’est d’autant moins que tu gardes le bien longtemps : la plus-value est exonérée d’impôt sur le revenu après 22 ans de détention et de prélèvements sociaux après 30 ans.

Si tu ne respectes pas l’engagement (vente avant 9 ans, loyer trop élevé, logement non loué), l’avantage est repris. Les amortissements déduits sont ajoutés à tes revenus fonciers de l’année de la rupture, avec un étalement prévu par la loi. La loi écarte cette reprise en cas d’invalidité, de licenciement ou de décès.

Comparer avec le LMNP et la location nue classique

Le bon régime est celui qui laisse le plus d’argent au total, pas celui qui annonce la plus belle déduction. Les trois options se comparent sur les mêmes critères.

Critère	Dispositif Jeanbrun	LMNP au réel	Location nue au réel
Type de location	Nue, résidence principale	Meublée	Nue
Engagement	9 ans	Aucun	3 ans en cas de déficit imputé
Loyer	Plafonné	Libre (hors encadrement local)	Libre (hors encadrement local)
Amortissement du bien	3 % à 5,5 % sur 80 % du prix, 8 000 € par an au plus	Oui, sans plafond annuel en 2026	Non
Revente	Amortissements retirés du prix d’acquisition	Amortissements retirés du prix d’acquisition	Aucun ajustement
Biens concernés	Immeuble collectif, neuf ou ancien avec 30 % de travaux	Tout logement meublé	Tout logement

Ce dispositif a du sens si tu veux louer nu et longtemps, dans une ville où le loyer plafonné reste proche du loyer de marché. Si l’écart de loyer est grand, la perte de loyer peut dépasser l’économie d’impôt : fais le calcul avec les deux loyers. Avec de gros travaux dans l’ancien, compare aussi avec le déficit foncier classique, sans plafond de loyer ni engagement de 9 ans : le simulateur de déficit foncier donne l’ordre de grandeur pour une année. Le guide LMNP ou location nue détaille les quatre autres régimes.

Ce qui pourrait changer d’ici fin 2026

Plusieurs textes en discussion au Parlement touchent au dispositif ou à ses concurrents. Rien de ce qui suit n’est en vigueur au 16 octobre 2026.

• Le projet de loi de finances pour 2027, déposé le 1er octobre 2026, ne modifie pas ce dispositif. Son article 7 propose de plafonner l’amortissement en LMNP à 2,5 % par an et à 7 000 € par an et par foyer, et à 1,5 % et 5 000 € pour un meublé de tourisme. L’exposé des motifs présente ce plafond comme un moyen de rendre le statut du bailleur privé plus attractif. Le texte est en cours d’examen à l’Assemblée nationale et peut encore changer.
• La proposition de loi n° 2674, déposée le 14 avril 2026, propose dans sa version initiale d’ouvrir le dispositif aux maisons anciennes, d’abaisser le seuil de travaux à 20 % du prix et de supprimer la référence à la réhabilitation lourde.
• Le projet de loi relance et décentralisation du logement, adopté par le Sénat le 8 juillet 2026, est en première lecture à l’Assemblée nationale, au stade de la commission.

Si ton projet dépend de l’une de ces mesures (une maison, des travaux à 20 %), attends sa publication au Journal officiel avant de signer.

Avant de signer : vérifier la rentabilité sans l’avantage fiscal

Un avantage fiscal ne rend pas rentable un bien trop cher. Commence par le projet nu : prix, loyer plafonné, charges, crédit, puis ajoute l’économie d’impôt. Le calcul de la rentabilité locative donne la méthode, et le guide du premier investissement locatif remet ces étapes dans l’ordre.

Deklic analyse une annonce et calcule côte à côte le micro-foncier, le régime réel de la location nue, le micro-BIC et le LMNP au réel, revente comprise. Il ne calcule pas encore ce dispositif : saisis le loyer plafonné comme loyer visé pour voir si le projet tient sans l’avantage, puis ajoute à la main l’amortissement calculé plus haut. Deklic est un outil d’aide à la décision, pas un conseil ; pour exercer l’option, ton notaire ou un expert-comptable reste l’interlocuteur.