Calcul de la rentabilité locative : brut, net et net-net

Le calcul de la rentabilité locative répond à une question simple : combien le bien rapporte-t-il chaque année, comparé à ce qu’il coûte ? Il existe trois niveaux, du plus flatteur au plus réaliste : la rentabilité brute, la nette et la net-net. Ce guide donne les trois formules, un exemple chiffré avec de vrais frais de notaire, et un simulateur pour faire le calcul sur votre bien.

Rentabilité brute : la formule

La rentabilité brute divise les loyers d’une année, hors charges, par le coût total du projet. Elle se calcule en dix secondes et sert à trier les annonces, pas à décider.

Rentabilité brute = loyer mensuel hors charges × 12 ÷ (prix + travaux + frais d’acquisition)

Exemple : un appartement à 150 000 € dans les Bouches-du-Rhône, loué 650 € par mois hors charges, sans travaux. Les frais d’acquisition atteignent 12 143 €, le coût total 162 143 €, et la rentabilité brute 4,8 %.

Beaucoup d’annonces divisent par le seul prix affiché : 7 800 € de loyers ÷ 150 000 € donnent 5,2 %. Le chiffre paraît meilleur, parce que les frais d’acquisition ont disparu du calcul.

Rentabilité nette : les charges à retirer

La rentabilité nette retire des loyers tout ce que le propriétaire paie lui-même, puis divise par le même coût total. C’est le bon chiffre pour comparer deux biens.

Rentabilité nette = (loyers encaissés − charges du propriétaire) ÷ coût total

Les charges à compter chaque année :

• la taxe foncière ;
• les charges de copropriété non récupérables (celles que le locataire ne rembourse pas) ;
• l’assurance propriétaire non occupant ;
• les frais de gestion si une agence gère la location ;
• en meublé, l’expert-comptable et la cotisation foncière des entreprises ;
• l’entretien et les petites réparations ;
• la vacance locative : les semaines sans locataire entre deux baux. Deklic en compte 3 semaines par an par défaut en location nue.

Reprenons l’exemple avec 1 900 € de charges par an : la rentabilité nette tombe à 3,6 %.

Rentabilité net-net : après crédit et impôt

La rentabilité net-net retire encore les intérêts et l’assurance de l’emprunt, puis l’impôt sur les loyers. Elle dépend donc de votre financement et de votre régime fiscal.

À loyer égal, l’impôt peut varier du tout au tout entre location nue et meublée, au micro ou au réel : le guide LMNP ou location nue compare les quatre régimes. C’est aussi le niveau où un calcul à la main devient fragile, parce que les intérêts baissent chaque année et que les amortissements ou le déficit foncier changent l’impôt d’une année sur l’autre.

Calculez la vôtre

Modifiez les chiffres : les frais d’acquisition suivent le département, comme dans l’application.

Quelle rentabilité viser ?

Aucun seuil officiel n’existe. Dans son verdict, Deklic met un feu vert au rendement net à partir de 5,5 %, et un feu orange à partir de 4 % : ce sont des repères, pas une promesse.

Un rendement très au-dessus de ces repères cache souvent quelque chose : une ville où les locataires sont rares, des travaux à prévoir, un logement mal classé au DPE ou une copropriété en difficulté. Avant de vous réjouir, vérifiez deux chiffres :

• le prix, face aux ventes réelles du quartier, dans la base publique DVF ;
• le loyer, face aux loyers de marché de la commune publiés par l’ANIL, et au plafond de l’encadrement des loyers si la ville y est soumise.

Les erreurs qui faussent le calcul

La plupart des rentabilités trop belles viennent de cinq oublis.

1. Diviser par le prix affiché au lieu du coût total.
2. Prendre le loyer charges comprises : les charges récupérables ne sont pas un revenu.
3. Oublier la vacance et l’entretien, comme si le bien restait loué et intact pendant vingt ans.
4. Ignorer les travaux, ou le DPE : un logement classé G ne peut plus faire l’objet d’un nouveau bail depuis 2025, et les logements classés F seront concernés à partir de 2028.
5. Estimer le loyer au jugé, sans le comparer aux annonces du quartier.

Deklic fait ces vérifications à partir du lien de l’annonce : coût total avec les frais du département, charges pleines, loyer comparé à celui du marché, prix comparé aux ventes réelles et rendements brut, net et net-net selon quatre régimes fiscaux.