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Simulateurs pour investir

Simulateur cash-flow immobilier : ce qu’il te reste chaque mois

Ce simulateur de cash-flow immobilier montre ce que le loyer laisse chaque mois, une fois le crédit, les charges, les mois sans locataire et l’impôt payés : les mêmes marches que le rapport de l’application Deklic, calculées par le même moteur, en location nue ou meublée.

  • Gratuit
  • Sans compte ni e-mail
  • Calculé dans ton navigateur

Type de location

La part non récupérable sur le locataire.

Vide : 10 % du coût total.

Vide : le taux moyen du mois.

Ta tranche d’imposition

Préciser (facultatif)

Pour les frais de notaire : 13, 69, 2A…

Ton résultat

−363 €/moisaprès impôt, en moyenne

Une fois le crédit et les charges payés, il manque 363 € par mois avant impôt, soit un effort d’épargne de 363 € après impôt (LMNP au réel).

Loyer
720 €
Crédit, assurance comprise
−758 €
Après le crédit
−38 €
Charges du propriétaire
−283 €
Mois sans locataire (moyenne)
−42 €
Après les charges, avant impôt
−363 €/mois
Impôt moyen (LMNP au réel)
0 €
Après impôt
−363 €/mois
Mensualité
758 €
Part du loyer prise par le crédit
105 %
Loyer d’équilibre, avant impôt
1 105 €
Montant emprunté
147 693 €

Outil d’aide à la décision, pas un conseil. Règles de calcul de Deklic, version 2026-09. Impôt moyen sur 10 ans au régime réel du type de location ; la revente n’est pas comptée ici.

Vérifie-le sur un vrai bien

Deklic reprend tes chiffres et ajoute le prix des ventes réelles autour du bien, le DPE, les risques, le loyer du quartier et les quatre régimes fiscaux, revente comprise.

Continuer dans Deklic avec ces chiffres

Repris : prix, loyer, charges, type de location, crédit et tranche. Les chiffres voyagent dans l’adresse de la page, jamais sur nos serveurs.

Tu as déjà une annonce ?

LeBonCoin, SeLoger, Bien'ici, PAP ou Logic-Immo. Gratuit, sans compte : l'analyse s'ouvre dans l'application Deklic.

L’essentiel

  • Le cash-flow est ce qu’il reste chaque mois du loyer, une fois payés la mensualité du crédit, les charges du propriétaire, les mois sans locataire et l’impôt.
  • Négatif, il devient un effort d’épargne : ce que tu ajoutes chaque mois de ta poche.
  • Le loyer d’équilibre est le loyer qui met le cash-flow avant impôt à zéro ; la part du loyer prise par le crédit dit si le loyer porte la mensualité.
  • Le régime fiscal change l’impôt, donc le cash-flow après impôt : le réel efface souvent l’impôt les premières années.

Comment le simulateur cash-flow immobilier calcule

Il bâtit un projet avec tes chiffres et les valeurs par défaut de l’application Deklic (taux moyen du mois pour la durée, frais bancaires, assurance du propriétaire, mobilier et comptable en meublé, apport de 10 % du coût total), puis descend les marches :

  1. Le loyer du mois.
  2. Le crédit, assurance comprise : la mensualité au taux et sur la durée choisis.
  3. Les charges du propriétaire, dont une provision d’entretien.
  4. Les mois sans locataire : en moyenne 3 semaines par an par défaut.
  5. L’impôt : moyenne mensuelle de l’impôt sur les loyers au régime réel du type de location (LMNP au réel en meublé, réel foncier en nu), sur la durée de détention par défaut.

Rien de ce que tu tapes ne quitte ton navigateur : le calcul se fait sur ton appareil.

Lire le résultat

La part du loyer prise par le crédit compare la mensualité au loyer : au-dessus de 100 %, le loyer ne paie même pas le crédit. Le loyer d’équilibre est le loyer qui met le cash-flow avant impôt à zéro. Si tu vises une rentabilité plutôt qu’un cash-flow, le guide du calcul de la rentabilité locative donne les formules brute, nette et net-net.

Les limites

Le cash-flow affiché est celui d’une année de croisière : les premières années de réel sans impôt, la hausse des loyers ou la revente ne sont pas détaillées ici. L’application Deklic les projette année par année sur une vraie annonce.

Questions fréquentes

Comment calculer le cash-flow d’un investissement locatif ?

Loyer mensuel, moins la mensualité du crédit assurance comprise, moins les charges du propriétaire (taxe foncière, copropriété, assurance, entretien, comptable en meublé), moins la perte due aux semaines sans locataire, moins l’impôt moyen sur les loyers. Le simulateur le fait marche par marche.

Qu’est-ce qu’un bon cash-flow ?

Un cash-flow positif ou nul après impôt veut dire que le bien se finance seul. Beaucoup d’investissements acceptent un petit effort d’épargne au début, compensé par le capital remboursé et la revente : compare aussi ce qu’il te reste au total.

Pourquoi le loyer d’équilibre compte-t-il pour la banque ?

Les banques retiennent en général 70 % des loyers dans tes revenus pour calculer ton taux d’endettement, plafonné à 35 % par le Haut Conseil de stabilité financière. Un loyer qui couvre la mensualité facilite l’accord.

Le simulateur compte-t-il la revente ?

Non : il donne le cash-flow mensuel pendant la location. Pour comparer les régimes revente comprise, utilise le simulateur LMNP, ou l’application Deklic sur une annonce.

Sources

Par Pierre Georgel, mis à jour le.

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