Locataire qui ne paie pas son loyer : que faire, étape par étape

Un locataire qui ne paie pas son loyer met vite le propriétaire en difficulté, surtout quand la mensualité du crédit continue de tomber. La loi encadre chaque étape, de la relance à l’expulsion, et impose des délais qu’il faut connaître pour ne pas perdre de temps ni commettre d’erreur. Voici l’ordre à suivre.

Relancer à l’amiable

Contactez le locataire dès le premier retard : un oubli, un changement de banque ou une difficulté passagère se règlent souvent en quelques jours. Gardez une trace écrite de chaque échange.

Si l’appel ne suffit pas :

1. envoyez une lettre de relance, puis une mise en demeure en lettre recommandée avec avis de réception ;
2. proposez un échéancier écrit si le locataire traverse une difficulté réelle : un plan d’apurement signé vaut mieux qu’une procédure longue ;
3. faites appel, si le dialogue est bloqué, à un conciliateur de justice, gratuit.

Faire jouer la garantie

Déclarez l’impayé à votre garantie dès le premier loyer manquant : chaque dispositif fixe un délai, et un retard de déclaration peut vous priver du remboursement.

• La caution (un proche du locataire) : réclamez-lui les sommes dues par écrit.
• Visale, la garantie gratuite d’Action Logement : dans le parc privé, elle couvre jusqu’à 36 mensualités de loyer et de charges pendant les trois premières années du bail, puis se charge elle-même du recouvrement.
• L’assurance loyers impayés, si vous en avez souscrit une : suivez les conditions et délais de votre contrat.

Signaler l’impayé à la CAF ou à la MSA

Si l’aide au logement du locataire vous est versée directement, vous devez signaler l’impayé à la CAF ou à la MSA dès qu’il atteint deux fois le montant mensuel du loyer et des charges, aide déduite. Ne pas le faire vous expose à une amende.

Le signalement ne coupe pas l’aide du jour au lendemain : l’organisme examine la situation et peut maintenir le versement si le locataire reprend ses paiements selon un plan.

Le commandement de payer

Le commandement de payer est l’acte qui ouvre la voie judiciaire. Il est délivré par un commissaire de justice (anciennement huissier) et laisse au locataire six semaines pour régler sa dette.

Si le bail contient une clause résolutoire, ce qui est le cas des baux récents, le bail peut être résilié à l’expiration de ce délai. Le commandement est aussi l’occasion d’orienter le locataire vers les aides : fonds de solidarité logement, services sociaux, commission de surendettement.

Saisir le juge

Faute de paiement après six semaines, vous saisissez le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire. Il peut constater la résiliation du bail, condamner le locataire à payer et ordonner son expulsion.

Le juge peut aussi accorder au locataire des délais de paiement, jusqu’à trois ans, s’il a repris le paiement du loyer courant. Pendant ces délais, la clause résolutoire est suspendue : si le locataire respecte l’échéancier, le bail continue.

L’expulsion et la trêve hivernale

Une fois la décision obtenue, le commissaire de justice délivre un commandement de quitter les lieux, qui laisse en général deux mois au locataire. Seul lui peut ensuite procéder à l’expulsion, avec le concours de la force publique si nécessaire.

Aucune expulsion n’est possible pendant la trêve hivernale, du 1er novembre au 31 mars, sauf relogement adapté. Ne tentez jamais de faire partir le locataire vous-même : c’est interdit et puni par la loi.

Prévenir les impayés

La meilleure procédure est celle qu’on n’a pas à lancer.

• Vérifiez le dossier du locataire : revenus, contrat de travail, précédentes quittances.
• Demandez une garantie : une caution solide ou Visale, gratuite pour vous comme pour lui.
• Suivez les loyers chaque mois : un retard repéré au bout de quelques jours se règle mieux qu’une dette de trois mois.

Avec un compte gratuit, la partie Gérer de Deklic liste les loyers du mois, marque ceux qui sont en retard, enregistre les paiements partiels et émet quittances et reçus.